¿Implementar BIM en un proyecto es más caro?

Promotores

Durante la fase de planificación de la inversión inmobiliaria, el promotor tiene la posibilidad de desarrollar los estudios previos generando modelos de información que le permitirán analizar el contexto y simular diferentes opciones de actuación. Esto conllevará una cierta inversión en implementar BIM. Pero se verá recompensada en una mejora en la toma de decisiones y en una mayor previsibilidad del resultado final, lo que redundará en un ahorro que justificará la inversión.

No obstante, la mejor inversión que puede hacer el promotor es en sus proveedores, especialmente los redactores del proyecto. Actualmente esta inversión es de alrededor de un 2% del coste total de un equipamiento y de menos de un 7.5% del coste de construcción. Dado que el BIM permite simular cada vez más aspectos del comportamiento del equipamiento, es interesante invertir recursos y tiempo en hacerlo antes de construirlo, ya que permitirá corregir situaciones no deseadas y optimizar el resultado final de una forma mucho más barata y con menor riesgo y estrés para todas las partes.

Redactores del proyecto

Durante la redacción del proyecto, los proyectistas deberán invertir más recursos para desarrollar el encargo en BIM. Esto se debe al mayor uso de tecnología, la mayor sofisticación de los perfiles profesionales que intervienen y al incremento del tiempo dedicado a planificación, coordinación y automatización. A esto habrá que incluir la parte proporcional de los costes derivados del proceso de implementación del BIM en la propia organización.  

Por tanto, resulta muy difícil saber si la inversión se trasforma en benéfica para los mismos actores o, por el contrario, se trata de un gasto a imputar en el proyecto y que se tendrá que compensar de otra forma. La respuesta a esta pregunta depende de varios factores:

• La inversión realizada en implementar BIM en una organización se recuperará a medida que se vayan realizando proyectos. Siempre y cuando se ponga el foco en la calidad, la automatización de procesos y en la entrega de valor añadido al cliente. Esto requiere que exista un Plan de Implantación para la organización que desarrolla el servicio y un Plan de Ejecución del BIM para el Proyecto, así como una filosofía de trabajo basada en la mejora continua y la reducción del desperdicio (filosofía Lean).
   
• Si un equipo no ha implementado BIM antes de aceptar el encargo, difícilmente va a recuperar la inversión necesaria en el mismo proyecto. Esto se debe a diferentes razones. En primer lugar, es probable que tenga que externalizar parte del desarrollo, ya que no estará preparado para formarse y, a la vez, dar una respuesta adecuada a los requerimientos del cliente. En segundo lugar, deberá improvisar una formación cuyos objetivos difícilmente podrán alinearse con los de la organización, ya que previamente no se habrá desarrollado un plan de implantación adecuado. Y, finalmente, tampoco habrá tiempo de optimizar todos los procesos de redacción del proyecto, porque, entre otras razones, el responsable del proyecto probablemente acabará de entender lo que implica el BIM al final del proyecto. 

• El retorno de la inversión del uso del BIM es directamente proporcional al tiempo destinado en la planificación de su desarrollo y al cuidado que se ponga en su seguimiento. Planificar no implica prever todo lo que va a pasar con anterioridad, pero sí dedicar el tiempo suficiente a pensar el porqué, el para qué, el cómo y el qué se va a hacer. Más tarde, si se usan metodologías ágiles de gestión de proyectos, se puede reprogramar cada ciclo de desarrollo del proyecto.

Estas previsiones pueden matizarse si el promotor ayuda conscientemente a que estos proveedores implementen BIM en esta fase. Invertir en la fase de redacción de proyecto es la mejor idea que puede hacer el promotor y, especialmente, el futuro operador del equipamiento.

Un mejor diseño, mejora la construcción y permite optimizar la fase de operaciones y mantenimiento, mucho más costosa y longeva que las dos anteriores. Teniendo en cuenta que, hoy en día, el coste del diseño de un equipamiento es de un 10% del de la construcción (en España es aún menor) y que este es del orden de un 20% del de operar y mantener el inmueble, vale la pena invertir en la fase donde se van a tomar todas las decisiones que afectarán al 98% de los costes.

Es más, si consideramos además que este equipamiento va a servir para desarrollar una actividad económica, es fácil deducir que el impacto que tiene el diseño en su productividad puede ser muy alto.

Esto hace que los intereses de los proyectistas y los de los inversores se encuentren, ya que los primeros pueden justificar un incremento de sus honorarios si argumentan correctamente el valor añadido que pueden ofrecer al cliente, en lugar de limitarse a pedirle que compense el sobrecoste que ocasiona el uso del BIM.

El cliente, por su parte, puede incrementar su inversión de muchas maneras. Una de ellas es aumentar los honorarios de los proyectistas, pero otra forma de mejorar sus condiciones es evitar que los proveedores compitan por precio poniendo límites a las bajas que te pueden ofrecer sobre el precio de partida.

También puede darles tiempo suficiente para desarrollar el encargo, ya que unos plazos de entrega demasiado ajustados dificultan tomar decisiones meditadas y consensuadas con todas las disciplinas adecuadas.

Finalmente, los clientes de los redactores del proyecto pueden ahorrarles mucho tiempo si son capaces de revisar el resultado de su trabajo de forma temprana, continua y transparente, usando entregables que se puedan extraer directamente de los modelos de información. Esto les evitará retrabajos innecesarios y contribuirá a optimizar la relación entre el valor del producto entregado y su alcance.

Contratistas

Está probado el retorno de la inversión del contratista al implementar BIM para detectar interferencias entre sistemas constructivos antes de que se produzcan en obra. Dado que resolver problemas en la obra es mucho más caro que hacerlo en la oficina, es fácil entender que los contratistas se benefician de forma muy inmediata de invertir en BIM y que, además, este beneficio se puede cuantificar de forma tangible presupuestando el coste de corregir en obra cada uno de los errores detectados en la misma mediante los modelos.

Aparte de estas ventajas, también hay otros usos del BIM que suelen ser rentables, como el control de costes y la gestión de la obra. Aunque el retorno de estos usos es más difícil de medir, su implementación es muy escasa, así que el contratista podrá ir incrementando su alcance según le convenga.

El promotor, por su parte, ha empezado a requerir al contratista que implemente BIM, consciente de que puede usarlo como herramienta para validar las opciones de cambio que este proponga y con la intención de obtener un modelo as-built al final del proceso que refleje con fidelidad lo ejecutado. Pero también se lo exige porque es una forma de asegurar que el contratista optimizará su trabajo y acabará a tiempo la obra.

Todos estos beneficios son incompatibles con aceptar bajas temerarias en la fase de licitación. Porque, si se ha realizado una inversión adecuada en la redacción del proyecto, este tendrá pocos errores y no habrá margen para renegociar la oferta una vez adjudicada. De ser así, el contratista tendrá muy poco margen para invertir en BIM, incrementándose el riesgo de su actividad. Es por ello que el promotor debería ser el primer interesado en que el contratista no oferte por debajo del precio de coste, ya que le conviene que pueda implementar BIM y finalice su encargo cumpliendo con los requisitos de calidad estipulados en el proyecto.

Otra forma que tiene el promotor de ayudar al contratista es invertir en el proyecto. Él y sus subcontratas se beneficiarán del esfuerzo hecho en la fase anterior por los redactores del proyecto en cuanto a la mejora de la coordinación espacial entre sistemas constructivos y en cuanto a la calidad de los modelos de información. Además, les será más fácil usarlos como punto de partida. Por otra parte, a pesar de la subsanación de las deficiencias en el proyecto pueden ser una fuente de ingresos para el contratista, el proceso de aprobación de modificados entorpece un desarrollo eficiente del encargo, lo cual impacta en su productividad.

Además, si tienen la oportunidad de participar en la redacción del proyecto como consultores, podrán mitigar gran parte del riesgo que tiene su ejecución, ya que participarán en la toma de decisiones y podrán ofertar y planificar la obra con tiempo suficiente.  

Subcontratas

El retorno de la inversión de usar BIM varía según su naturaleza. Hay subcontratas que hace tiempo que trabajan en entornos digitales, como las de las envolventes y las de las estructuras metálicas. Otras están siendo empujadas por el contratista para que incorporen BIM. En este caso las subcontratas se encuentran en una situación similar a los redactores del proyecto cuando el promotor les pide BIM. Si no han empezado a implementarlo antes tendrán que subcontratar el servicio.

Pero de la misma forma que el promotor puede invertir en los redactores del proyecto, el contratista también puede hacerlo en sus subcontratas a fin de que puedan trabajar para él de la mejor forma posible. Así, puede contribuir a su formación, contratarlos a precios justos, hacerles participar en la planificación de la ejecución de los trabajos, mantenerlos bien informados, etc. Es decir, en lugar de transmitirles el riesgo, gestionar el contrato con ellas.

Operadores, mantenedores y usuarios finales

Este grupo son los más beneficiados de invertir en BIM. Porque el coste de explotación es suficientemente elevado y longevo como para que resulte rentable levantar un modelo solo para este fin.

Por ejemplo, la inversión necesaria para implementar un GMAO basado en BIM se amortiza al año y medio solo con el ahorro en mantenimiento correctivo que se obtiene gracias a él. Este tiempo será mucho menor si los modelos provienen de los as-built que entrega el contratista al final de la obra, a pesar de que hay que contar con que igualmente deberán ser post-procesados para adecuarlos a las necesidades de cada operador y conectados a sus propios sistemas de gestión.

A partir de aquí, todo son ventajas en una variedad de usos que va desde la gestión de los espacios hasta la optimización de los contratos de limpieza. Pero lo más interesante es que los agentes participen en la etapa de redacción del proyecto a fin de garantizar la inversión, reducir riesgos y maximizar el valor de lo que están esperando obtener.

Gracias a las facilidades que da el BIM a la hora de interpretar el proyecto, estos agentes pueden interactuar con los proyectistas en cualquier momento. En este sentido, el fotorealismo en tiempo real y de realidad inmersiva son de gran ayuda, pero también lo son las abundantes plataformas de visualización online que existen en el mercado, las cuales permiten visualizar el proyecto con gran facilidad con una mínima preparación previa.

Por tanto, estos agentes fácilmente recuperarán los recursos invertidos en implementar el BIM en el primer proyecto en que los hagan, especialmente si implementan el BIM de forma paulatina, sofisticando los sistemas que usan a medida que se van familiarizando con ellos.

Gestores del proyecto 

Los gestores del proyecto sacarán un gran beneficio de llevar el seguimiento y control del proyecto a través del BIM. Resulta muy productivo seguir un proyecto a través de informes obtenidos directamente de los modelos de información, especialmente cuando se pueden extraer en tiempo real. Esto les permite comprobar el cumplimiento de los requisitos establecidos para el encargo.

Por otra parte, dado que los modelos de información son un medio tangible e inequívoco de representar el proyecto, es posible transmitir la responsabilidad de verificar gran parte de los criterios de calidad del proyecto a los autores de los modelos que lo representan, ya que los gestores del proyecto podrán validar esta verificación realizando la misma comprobación sobre los mismos modelos.

Esto contribuye a transmitir la idea de que cada uno es responsable de lo que produce y permite que los propios autores detecten sus deficiencias antes que nadie. Los gestores, por su parte, pueden dejar de fiscalizar el trabajo de los demás y pasar a contribuir de forma activa con soluciones que faciliten el trabajo de los proveedores, aprovechando su visión “fuera de la caja”. Por tanto, su actividad se volverá más proactiva con el BIM, dedicando un mayor número de horas a tareas de planificación y coordinación.

Así pues, la inversión que deben hacer los gestores del proyecto consiste en capacitarse técnica e humanamente para verificar los criterios de calidad y para poder implementar protocolos y especificaciones que ayuden a que el resto de agentes que participan en el proyecto puedan trabajar cómodamente concentrándose en la prestación de su servicio. Aunque esta inversión puede ser elevada al principio respecto a sus honorarios, es fácilmente amortizable, porque el trabajo hecho para un proyecto suele ser transferible a otros con pocas modificaciones.

Un ejemplo práctico

Supongamos que un promotor se plantea implementar BIM en sus proyectos. Y supongamos también que se trata de un promotor que no va a explotar él mismo el inmueble resultante, sino que lo va a vender. Por tanto, debe recuperar la inversión que haga en sus proveedores antes de venderlo.

Siguiendo lo descrito en este artículo, podría invertir un 30% más en la redacción del proyecto y pagarle un 2% del PEM al contratista para que desarrolle un adecuado proceso de preconstrucción que le asegure el ahorro del 10% del coste de ejecución. Al finalde todo esto resultará un ahorro total del 5%, con un nivel de incertidumbre mucho menor.

Conclusiones

Por todo lo explicado, podemos concluir que implementar el BIM requerirá que el promotor invierta más en la redacción y gestión del mismo. No solo con dinero, sino también con tiempo, entendiendo que invertir en calidad conlleva un aumento de la productividad. Algo que ya ocurre en el resto de industrias.

Esta inversión se verá recompensada en la fase de ejecución del proyecto y, más tarde, reportará de nuevo beneficios en la explotación del mismo. Por tanto, el promotor también puede vender este valor añadido al operador y al usuario final. Sobre todo, si ambos participan en el diseño del producto que les entrega.

¿Significa esto que los redactores y gestores del proyecto deben esperar a que sus clientes inviertan en BIM para implementarlo ellos? En absoluto. Por dos razones:

• Porque tarde o temprano se encontrarán con un cliente que les pedirá BIM, con la inversión adecuada o no, y no estarán preparados para aprovechar la oportunidad que esto representa.
• Porque empezar a implementar BIM antes de que se lo pidan les permitirá ser proactivos y comunicar todo lo que pueden ofrecer a sus clientes antes de que esto ocurra.

De hecho, lo mismo pueden hacer el resto de los agentes, ya que la probabilidad de que les requieran BIM para su trabajo es elevada y también tienen mucho que ofrecer, sobre todo en la fase de diseño. Pero también en la fase de obra, donde, por ejemplo, pueden contribuir a entregar modelos de información de gran calidad adecuados para ser usados en operaciones y mantenimiento.