Cómo formar expertos en gestión inmobiliaria innovadora... en plena crisis de la vivienda

Un Máster estrechamente vinculado con la actualidad

Si de algo no rehúye el Máster en dirección de empresas inmobiliarias innovadoras (MDEI+i) es de su vinculación con aquellos temas que ocupan y preocupan a los sectores de la arquitectura, la promoción inmobiliaria y la construcción de viviendas. 

Este vínculo con la actualidad encuentra su máxima expresión en sus sesiones de clausura, en las que sus directores, Ana Puig-Pey y Marc Torrent, invitan a expertos de distintos sectores a tratar cuestiones de máximo interés.

Entre estos temas ha destacado la rehabilitación, centrada en la arquitectura que proponen Lacaton y Vassal, los Fondos Next Generation o la colaboración público-privada ejemplificada en iniciativas como Habitatge Metròpolis Barcelona.

La sesión de 2024  —que supuso el quinto aniversario del Máster— se enfocó en la escasez de vivienda. Con una evaluación clara, Puig-Pey afirmó que “en Catalunya, España y Europa, el discurso va demasiado de la mano de la legislación, cuando hay que apostar porque sea una gestión basada en los datos los que proporcionen el diagnóstico y las soluciones”.

Hechos, y no palabras, confiar más en la experiencia de los técnicos, la colaboración entre profesionales de los sectores público y privado, y una legislación que acompañe y que no eternice o boicotee la puesta en marcha de políticas de vivienda, son algunas fórmulas que proponen los máximos responsables del máster.

Acción política sobre el mercado

Hace apenas unas semanas, el president de la Generalitat, Salvador Illa, anunció la construcción de 50.000 pisos nuevos destinados, íntegramente, a alquiler social permanente. 

La intención es doblar el parque público actual (del 2%) hasta 2030 con las siguientes medidas: se destinarán 500 millones anuales a su construcción, se movilizarán solares públicos y privados, se concederá una nueva línea de crédito para los operadores, se creará de una licencia de obras básica para agilizar los trámites de su construcción o se destinará una partida para compensar a los promotores cuando no les salga a cuenta la inversión.

Sin embargo, tanto Ana Puig-Pey como Marc Torrent dudan de la viabilidad de esta promesa, tal y como está planteada a día de hoy. “Será materialmente imposible llegar a las 50.000 viviendas si no es a través de la colaboración público-privada o creando modelos de concesión que sí existen en otros sectores esenciales como la sanidad”, afirma Torrent.

Para Puig-Pey, es un error apostarlo todo a la vivienda de alquiler. Para ella es un concepto “más ideológico” que técnicamente viable porque requiere de una financiación extraordinaria. “La vivienda de alquiler social necesita muchísimo dinero. En el sector de la promoción, sin operaciones destinadas a la venta, es muy difícil empezar proyectos, ya que se necesita mucho músculo financiero. Para que sea viable, hay que desarrollar proyectos de ambos tipos”, explica.

Ambos recuerdan otras promesas que quedaron en papel mojado, cómo el convencimiento, durante la crisis de 2007, de que no sería necesario edificar obra nueva porque la rehabilitación del parque de vivienda ya cubriría esta demanda. De nuevo, sostienen, la legislación actuó más como freno que como incentivo a reacondicionar el parque edificado. 

Otro lamento que verbalizan es el tiempo de espera en la tramitación de licencias de obra. Esto pospone, de manera farragosa e innecesaria, conseguir las cifras de viviendas propuestas o el desarrollo de sectores urbanos, con demoras en su ejecución de diez años.

La colaboración público-privada, la única vía

Torrent insiste en que es “materialmente imposible” cambiar esta situación sin la intervención del sector privado. “El sector público puede aportar la capacidad que tiene para movilizar suelos, realizar los cambios normativos que resulten necesarios, además de aportar financiamiento vía el ICF, por ejemplo. Y, el privado, su experiencia y agilidad en la gestión, que es muy importante, y capacidad para movilizar capital y recursos humanos que lo hagan posible”, explica.

Puig-Pey añade que, además de las cooperativas, otras figuras o formatos también serían bienvenidos para intentar cumplir con las metas propuestas. Cita como ejemplo trasladar esta sinergia público-privada a los concursos y abrirlos a promotores pequeños y medianos. 

“Sobre todo en Catalunya, existe un tejido empresarial que debería poder aportar soluciones. Todos tenemos mucho trabajo que hacer y es una gran oportunidad para promotores, constructores y técnicos. Sobre el papel, la propuesta de la Generalitat de incrementar la oferta de vivienda asequible parece positiva”, opina Torrent.

Ambos docentes afirman que los objetivos deben fijarse a medio y largo plazo. Puig-Pey cita el ejemplo de Suiza, donde empezaron a trabajar en esta dirección a principios del siglo XX y ahora, cien años después, cuentan con un extenso número de viviendas sociales con alquileres prácticamente irrisorios.

Formar a profesionales para un contexto complejo y cambiante

“Comenzamos con esta formación porque creímos que era necesario formar a profesionales en aspectos cambiantes como el normativo, ya que se trata de un tema complejo. Por eso cada año se renuevan algunos contenidos y a los alumnos les damos todas las herramientas y conocimientos económico-financieros para que puedan desarrollar un proyecto inmobiliario a nivel de promoción, construcción o patrimonio en nuestro sector”, explica Torrent.

Puig-Pey añade que su objetivo es que el alumnado alcance el máximo grado de profesionalización en la parte operativa, conceptual y fiscal para que se conviertan en los futuros directores y gestores de las empresas promotoras.

“Operativamente, nosotros siempre vamos a la vanguardia de lo que sucede en el sector”, afirma Puig-Pey. “Empezamos a formar sobre modelos innovadores como el coliving o cosenior, cuando eran un concepto totalmente nuevo en el mercado”. 

Los estudiantes innovan

Otra cuestión que ambos directores también destacan son los trabajos de final de máster, una oportunidad para que el alumnado desarrolle sus proyectos, tutelados por los directores y profesorado del MDEI + i y con el feedback de sus compañeros. Algunos de estos proyectos llegan a ver la luz en el mercado porque detectan una necesidad y, por ende, una oportunidad de mejora en la gestión o desarrollo de las operaciones de promoción.

Puig-Pey explica que algunos de ellos son extremadamente novedosos e innovadores en sus propuestas. Por ejemplo, entrenar y utilizar una Inteligencia Artificial para extraer la información más relevante de la documentación que forma parte de un proyecto u obra. Otro factor sería la colaboración operativa y financiera entre alumnos para desarrollar un proyecto de un coliving en Igualada.

“A lo largo de nueve semanas, en el trabajo final de Máster se crea la figura, de alguna manera, empresarial que va a dar soporte a aquella operación ideada por el alumnado y con el apoyo de tutorías individualizadas. Creo que es nuestro factor diferencial con respecto a otras formaciones y una iniciativa muy bien recibida por el alumnado”, apunta la arquitecta.

La oportunidad de involucrarse en operaciones promotoras apasionantes, disruptivas e innovadoras puede ser, al fin y al cabo, la primera piedra para que los alumnos (entre los que no solo hay arquitectos) cambien la realidad que nos rodea. 

La receta destilada que ofrecen los responsables del máster es clara: menos frustración y burocracia obstaculizante, y más oportunidades, datos, estructura e ilusión. 

Lucía Burbano
Redacción Escola Sert