Com formar experts en gestió immobiliària innovadora... en plena crisi de l'habitatge

Un Màster estretament vinculat a l'actualitat

Si d'una cosa no defuig el Màster en direcció d'empreses immobiliàries innovadores (MDEI+i) és de la seva vinculació amb aquells temes que ocupen i preocupen els sectors de l'arquitectura, la promoció immobiliària i la construcció d'habitatges.

Aquest vincle amb l'actualitat troba la màxima expressió en les seves sessions de clausura, en què els seus directors, Ana Puig-Pey  i Marc Torrent, conviden experts de diferents sectors a tractar qüestions de màxim interès.

Entre aquests temes ha destacat la rehabilitació, centrada en l'arquitectura que proposen Lacaton i Vassal, els fons Next Generation o la col·laboració publicoprivada exemplificada en iniciatives com Habitatge Metròpolis Barcelona.

La sessió del 2024 —que va suposar el cinquè aniversari del màster— es va enfocar a l'escassetat d'habitatge. Amb una avaluació clara, Puig-Pey va afirmar que “a Catalunya, Espanya i Europa, el discurs va massa de la mà de la legislació, quan cal apostar perquè sigui una gestió basada en les dades les que proporcionin el diagnòstic i les solucions” .

Fets, i no paraules, confiar més en l'experiència dels tècnics, la col·laboració entre professionals dels sectors públic i privat, i una legislació que acompanyi i que no eternitzi o boicotegi la posada en marxa de polítiques d'habitatge, són algunes fórmules que proposen els màxims responsables del màster.

Acció política sobre el mercat

Fa tot just unes setmanes, el president de la Generalitat, Salvador Illa, va anunciar la construcció de 50.000 pisos nous destinats, íntegrament, a lloguer social permanent.

La intenció és doblar el parc públic actual (del 2%) fins al 2030 amb les mesures següents: es destinaran 500 milions anuals a la seva construcció, es mobilitzaran solars públics i privats, es concedirà una nova línia de crèdit per als operadors, es crearà de una llicència d'obres bàsica per agilitzar els tràmits de la seva construcció o es destinarà una partida per compensar els promotors quan no els surti a compte la inversió.

Tanmateix, tant Ana Puig-Pey com Marc Torrent dubten de la viabilitat d'aquesta promesa, tal com està plantejada avui dia. “Serà materialment impossible arribar als 50.000 habitatges si no és a través de la col·laboració publicoprivada o creant models de concessió que sí que existeixen en altres sectors essencials com la sanitat”, afirma Torrent.

Per a Puig-Pey, és un error apostar-ho tot a l'habitatge de lloguer. Per a ella és un concepte “més ideològic” que tècnicament viable perquè requereix un finançament extraordinari. “L'habitatge de lloguer social necessita moltíssims diners. Al sector de la promoció, sense operacions destinades a la venda, és molt difícil començar projectes, ja que es necessita molt múscul financer. Perquè sigui viable, cal desenvolupar projectes de tots dos tipus”, explica.

Tots dos recorden altres promeses que van quedar en paper mullat, com el convenciment, durant la crisi del 2007, que no caldria edificar obra nova perquè la rehabilitació del parc d'habitatge ja cobriria aquesta demanda. De nou, afirmen, la legislació va actuar més com a fre que com a incentiu a reacondicionar el parc edificat.

Un altre lament que verbalitzen és el temps d'espera en la tramitació de llicències d'obra. Això posposa, de manera feixuga i innecessària, aconseguir les xifres d'habitatges proposats o el desenvolupament de sectors urbans, amb demores en la seva execució de deu anys.

La col·laboració publicoprivada, l'única via

Torrent insisteix que és “materialment impossible” canviar aquesta situació sense la intervenció del sector privat. “El sector públic pot aportar la capacitat que té per mobilitzar sòls, fer els canvis normatius que resultin necessaris, a més d'aportar finançament via l'ICF, per exemple. I, el privat, la seva experiència i agilitat en la gestió, que és molt important, i capacitat per mobilitzar capital i recursos humans que ho facin possible”, explica.

Puig-Pey afegeix que, a més de les cooperatives, altres figures o formats també serien benvinguts per intentar complir les metes proposades. Cita com a exemple traslladar aquesta sinergia publicoprivada als concursos i obrir-los a promotors petits i mitjans.

“Sobretot a Catalunya, hi ha un teixit empresarial que hauria de poder aportar solucions. Tots tenim molta feina a fer i és una gran oportunitat per a promotors, constructors i tècnics. Sobre el paper, la proposta de la Generalitat d'incrementar l'oferta d'habitatge assequible sembla positiva”, opina Torrent.

Tots dos docents afirmen que els objectius s'han de fixar a mitjà i llarg termini. Puig-Pey cita l'exemple de Suïssa, on van començar a treballar en aquesta direcció a principis del segle XX i ara, cent anys després, compten amb un extens nombre d'habitatges socials amb lloguers pràcticament irrisoris.

Formar professionals per a un context complex i canviant

“Vam començar amb aquesta formació perquè vam creure que calia formar professionals en aspectes canviants com el normatiu, ja que es tracta d'un tema complex. Per això cada any es renoven alguns continguts i als alumnes els donem totes les eines i coneixements economicofinancers perquè puguin desenvolupar un projecte immobiliari a nivell de promoció, construcció o patrimoni al nostre sector”, explica Torrent.

Puig-Pey afegeix que el seu objectiu és que l'alumnat assoleixi el màxim grau de professionalització a la part operativa, conceptual i fiscal perquè es converteixin en els futurs directors i gestors de les empreses promotores.

“Operativament, nosaltres sempre anem a l'avantguarda del que passa al sector”, afirma Puig-Pey. “Vam començar a formar sobre models innovadors com el coliving o cosenior, quan eren un concepte totalment nou al mercat”. 

Els estudiants innoven

Una altra qüestió que ambdós directors també destaquen són els treballs de final de Màster, una oportunitat perquè l'alumnat desenvolupi els seus projectes, tutelats pels directors i professorat del MDEI+i i amb el feedback dels seus companys. Alguns d'aquests projectes arriben a veure la llum al mercat perquè detecten una necessitat i, per tant, una oportunitat de millora en la gestió o desenvolupament de les operacions de promoció.

Puig-Pey explica que alguns són extremadament novedosos i innovadors en les seves propostes. Per exemple, entrenar i utilitzar una intel·ligència artificial per extreure la informació més rellevant de la documentació que forma part d'un projecte o obra. Un altre factor seria la col·laboració operativa i financera entre alumnes per desenvolupar un projecte d'un coliving a Igualada.

“Al llarg de nou setmanes, a la feina final de Màster es crea la figura, d'alguna manera, empresarial que donarà suport a aquella operació ideada per l'alumnat i amb el suport de tutories individualitzades. Crec que és el nostre factor diferencial respecte altres formacions i una iniciativa molt ben rebuda per l'alumnat”, apunta l'arquitecta.

L'oportunitat d'involucrar-se en operacions promotores apassionants, disruptives i innovadores pot ser, al capdavall, la primera pedra perquè els alumnes (entre els quals no només hi ha arquitectes) canviïn la realitat que ens envolta.

La recepta destil·lada que ofereixen els responsables del màster és clara: menys frustració i burocràcia obstaculitzant, i més oportunitats, dades, estructura i il·lusió.

Lucía Burbano
Redacció Escola Sert