Implementar BIM en un projecte és més car?

Promotors

Durant la fase de planificació de la inversió immobiliària, el promotor té la possibilitat de desenvolupar els estudis previs generant models d’informació que li permetran analitzar el context i simular diferents opcions d'actuació. Això comportarà una certa inversió per implementar BIM. Però es veurà compensada per una millora en la presa de decisions i en més previsibilitat del resultat final, la qual cosa redundarà en un estalvi que justificarà la inversió.

No obstant això, la millor inversió que pot fer el promotor és en els seus proveïdors, especialment els redactors del projecte. Actualment aquesta inversió és al voltant d’un 2% del cost total d’un equipament i de menys d’un 7,5% del cost de construcció. Atès que el BIM permet simular cada vegada més aspectes del comportament de l’equipament, és interessant invertir recursos i temps a elaborar-lo abans de construir, ja que permetrà corregir situacions no desitjades i optimitzar el resultat final d’una manera molt més barata i amb menys risc i estrès per a totes les parts.

Redactors del projecte

Durant la redacció del projecte, els projectistes hauran d’invertir més recursos per desenvolupar l’encàrrec en BIM. Això es deu a un ús més gran de tecnologia, a més sofisticació dels perfils professionals que hi intervenen i a l’increment del temps dedicat a planificació, coordinació i automatització. Caldrà afegir-hi la part proporcional dels costos derivats del procés d’implementació del BIM en l’organització mateixa

Per tant, resulta molt difícil saber si la inversió es transforma en benèfica per als mateixos actors o, per contra, es tracta d’una despesa a imputar en el projecte i que s’haurà de compensar d’una altra manera. La resposta a aquesta pregunta depèn de diversos factors:

• La inversió feta per implementar BIM en una organització es recuperarà a mesura que es vagin realitzant projectes. Sempre que es posi el focus en la qualitat, l’automatització de processos i l’entrega de valor afegit al client. Això requereix que existeixi un Pla d’Implantació per a l’organització que desenvolupa el servei i un Pla d’Execució del BIM per al projecte, així com una filosofia de treball basada en la millora contínua i la reducció del desaprofitament (filosofia Lean).
• Si un equip no ha implementat el BIM abans d’acceptar l’encàrrec, difícilment recuperarà la inversió necessària en el mateix projecte. Això es deu a diferents raons. En primer lloc, és probable que hagi d’externalitzar part del desenvolupament, ja que no estarà preparat per formar-se i, alhora, donar una resposta apropiada als requeriments del client. En segon lloc, haurà d’improvisar una formació els objectius de la qual difícilment podran alinear-se amb els de l’organització, ja que prèviament no s’haurà desenvolupat un pla d’implantació adequat. I, finalment, tampoc hi haurà temps d’optimitzar tots els processos de redacció del projecte, perquè, entre altres raons, el responsable del projecte probablement acabarà d’entendre què implica el BIM al final del projecte. 

• El retorn de la inversió de l’ús del BIM és directament proporcional al temps destinat a la planificació del seu desenvolupament i a la cura que es posi en el seu seguiment. Planificar no implica preveure tot el que passarà amb anterioritat, però sí dedicar el temps suficient a pensar el perquè, per a què, com i què es farà. Més tard, si s’usen metodologies àgils de gestió de projectes, es pot reprogramar cada cicle de desenvolupament del projecte.

Aquestes previsions poden matisar-se si el promotor ajuda conscientment perquè aquests proveïdors implementin BIM en aquesta fase. Invertir en la fase de redacció del projecte és la millor idea que pot tenir el promotor i, especialment, el futur operador de l’equipament.

Un millor disseny millora la construcció i permet optimitzar la fase d’operacions i manteniment, molt més costosa i longeva que les dues anteriors. Tenint en compte que el cost del disseny d’un equipament, avui dia, és d'un 10% del de la construcció (a Espanya és fins i tot menor) i que aquest és de l’ordre d’un 20% del d’operar i mantenir l’immoble, val la pena invertir en la fase on es prendran totes les decisions que afectaran el 98% dels costos.

Encara més, si considerem també que aquest equipament servirà per  desenvolupar una activitat econòmica, és fàcil deduir que l’impacte que té el disseny en la productivitat pot ser molt alt.

Això fa que els interessos dels projectistes i els dels inversors es trobin, ja que els primers poden justificar un increment dels seus honoraris si argumenten correctament el valor afegit que poden oferir al client, en lloc de limitar-se a demanar-li que compensi el sobrecost que ocasiona l’ús de BIM.

El client, per part seva, pot incrementar la seva inversió de moltes maneres. Una és augmentar els honoraris dels projectistes; una altra manera de millorar les seves condicions és evitar que els proveïdors competeixin per preu posant límits a les baixes que es poden oferir sobre el preu de partida.

També pot donar-los temps suficient per desenvolupar l’encàrrec, ja que uns terminis de lliurament massa ajustats dificulten que es prenguin decisions meditades i consensuades amb totes les disciplines apropiades.

Finalment, els clients dels redactors del projecte poden estalviar-los molt temps si són capaços de revisar el resultat del seu treball de manera precoç, contínua i transparent, utilitzant entregables que es puguin extreure directament dels models d’informació. Això els evitarà retreballs innecessaris i contribuirà a optimitzar la relació entre el valor del producte lliurat i el seu abast.

Contractistes

Està provat el retorn de la inversió del contractista a l’hora d’implementar BIM per detectar interferències entre sistemes constructius abans que es produeixin en obra. Atès que resoldre problemes en l’obra és molt més car que fer-ho a l’oficina, és fàcil entendre que els contractistes es beneficien de manera molt immediata d’invertir en BIM i que, a més, aquest benefici es pot quantificar de manera tangible pressupostant el cost de corregir en obra cadascun dels errors detectats en aquesta mitjançant els models.

A part d’aquests avantatges, també hi ha altres usos del BIM que solen ser rendibles, com el control de costos i la gestió de l’obra. Atès que el retorn d’aquests usos és més difícil de mesurar, la seva implementació és molt escassa, així que el contractista podrà anar incrementant el seu abast segons li convingui.

El promotor, per part seva, ha començat a requerir al contractista que implementi BIM, conscient que pot utilitzar-lo com a eina per validar les opcions de canvi que aquest proposi i amb la intenció d’obtenir un model as-built al final del procés que reflecteixi amb fidelitat el que s’ha executat. Però també l’hi exigeix perquè és una manera d’assegurar que el contractista optimitzarà la seva feina i acabarà l’obra a temps.

Tots aquests beneficis són incompatibles amb acceptar baixes temeràries en la fase de licitació, perquè, si s’ha realitzat una inversió adequada en la redacció del projecte, aquest tindrà pocs errors i no hi haurà marge per renegociar l’oferta una vegada adjudicada. En aquest cas, el contractista tindrà molt poc marge per invertir en BIM, la qual cosa incrementarà el risc de la seva activitat. És per això que el promotor hauria de ser el primer interessat que el contractista no faci una oferta per sota del preu de cost, ja que li convé que pugui implementar BIM i que finalitzi el seu encàrrec complint els requisits de qualitat estipulats en el projecte.

Una altra manera que té el promotor d’ajudar el contractista és invertir en el projecte. Ell i els seus subcontractes es beneficiaran de l’esforç fet en la fase anterior pels redactors del projecte pel que fa a la millora de la coordinació espacial entre sistemes constructius i a la qualitat dels models d’informació. A més, els serà més fàcil utilitzar-los com a punt de partida. D’altra banda, a pesar que l’esmena de les deficiències en el projecte pot ser una font d’ingressos per al contractista, el procés d’aprovació de modificacions entorpeix un desenvolupament eficient de l’encàrrec, i això té un impacte en la seva productivitat.

A més, si tenen l’oportunitat de participar en la redacció del projecte com a consultors, podran mitigar gran part del risc que té la seva execució, ja que participaran en la presa de decisions i podran oferir i planificar l’obra amb temps suficient.

Subcontractes

El retorn de la inversió d’utilitzar BIM varia segons la seva naturalesa. Hi ha subcontractes que fa temps que treballen en entorns digitals, com les de les envolupants i les d’estructures metàl·liques. Unes altres estan sent empeses pel contractista perquè incorporin BIM. En aquest cas les subcontractes es troben en una situació similar a la dels redactors del projecte quan el promotor els demana BIM. Si no han començat a implementar-lo abans, hauran de subcontractar el servei.

Però, de la mateixa manera que el promotor pot invertir en els redactors del projecte, el contractista també pot fer-ho en les seves subcontractes a fi que puguin treballar per a ell de la millor manera possible. Així, pot contribuir a la seva formació, contractar-les a preus justos, fer-los participar en la planificació de l’execució dels treballs, mantenir-les ben informades, etc. És a dir, en lloc de transmetre’ls el risc, gestionar el contracte amb elles.

Operadors, mantenidors i usuaris finals

Aquest grup és el més beneficiat d’invertir en BIM. Perquè el cost d’explotació és prou elevat i longeu perquè resulti rendible alçar un model solament amb aquesta finalitat.

Per exemple, la inversió necessària per implementar un GMAO basat en BIM s’amortitza a l’any i mig solament amb l’estalvi en manteniment correctiu que se n’obté. Aquest temps serà molt menor si els models provenen dels as-built que entrega el contractista al final de l’obra, a pesar que cal comptar que igualment hauran de ser postprocessats per adequar-los a les necessitats de cada operador i connectats als seus propis sistemes de gestió.

A partir d’aquí, tot són avantatges en una varietat d’usos que va des de la gestió dels espais fins a l’optimització dels contractes de neteja. Però el més interessant és que els agents participin en l’etapa de redacció del projecte a fi de garantir la inversió, reduir riscos i maximitzar el valor del que estan esperant obtenir.

Gràcies a les facilitats que dona el BIM a l’hora d’interpretar el projecte, aquests agents poden interactuar amb els projectistes en qualsevol moment. En aquest sentit, el fotorealisme en temps real i de realitat immersiva és de gran ajuda, però també ho són les abundants plataformes de visualització en línia que existeixen en el mercat, que permeten visualitzar el projecte amb gran facilitat amb una mínima preparació prèvia.

Per tant, aquests agents fàcilment recuperaran els recursos invertits a implementar el BIM en el primer projecte en què el facin, especialment si l’implementen de manera gradual, sofisticant els sistemes que utilitzin a mesura que s’hi vagin familiaritzant.

Gestors del projecte 

Els gestors del projecte trauran un gran benefici de fer el seguiment i control del projecte a través del BIM. Resulta molt productiu seguir un projecte a través d’informes obtinguts directament dels models d’informació, especialment quan es poden extreure en temps real. Això els permet comprovar el compliment dels requisits establerts per a l’encàrrec.

D’altra banda, atès que els models d’informació són una manera tangible i inequívoca de representar el projecte, és possible transmetre la responsabilitat de verificar gran part dels criteris de qualitat del projecte als autors dels models que el representen, i els gestors del projecte podran validar aquesta verificació fent la mateixa comprovació sobre els mateixos models.

Això contribueix a transmetre la idea que cadascú és responsable del que produeix i permet que els mateixos autors detectin les seves deficiències abans que ningú. Els gestors, per part seva, poden deixar de fiscalitzar la feina d’altres i passar a contribuir de manera activa amb solucions que facilitin el treball dels proveïdors, aprofitant la seva visió no convencional o outside the box. Per tant, la seva activitat es tornarà més proactiva amb BIM i dedicaran un nombre d’hores més gran a tasques de planificació i coordinació.

Així doncs, la inversió que han de fer els gestors del projecte consisteix a capacitar-se tècnicament i humanament per verificar els criteris de qualitat i per implementar protocols i especificacions que ajudin que la resta d’agents que participen en el projecte puguin treballar còmodament concentrant-se en la prestació del seu servei. Encara que aquesta inversió pot ser elevada al principi respecte als seus honoraris, és fàcilment amortitzable, perquè la feina feta per a un projecte sol ser transferible a uns altres amb poques modificacions.

Un exemple pràctic

Suposem que un promotor es planteja implementar el BIM en els seus projectes. I suposem també que es tracta d’un promotor que no explotarà ell mateix l’immoble resultant, sinó que el vendrà. Per tant, ha de recuperar la inversió que faci en els seus proveïdors abans de vendre’l.

Seguint el que s’ha descrit en aquest article, podria invertir un 30% més en la redacció del projecte i pagar-li un 2% del PEM al contractista perquè desenvolupi un procés apropiat de preconstrucció que li asseguri l’estalvi del 10% del cost d’execució. Al final, de tot això en resultarà un estalvi total del 5%, amb un nivell d’incertesa molt menor.

Conclusions

Per tot el que s’ha explicat, podem concloure que implementar BIM requerirà que el promotor inverteixi més en la redacció i gestió d’aquest. No solament amb diners, sinó també amb temps, entenent que invertir en qualitat comporta un augment de la productivitat. Una cosa que ja ocorre en la resta d’indústries.

Aquesta inversió es veurà recompensada en la fase d'execució del projecte i, més tard, reportarà de nou beneficis en la seva explotació. Per tant, el promotor també pot vendre aquest valor afegit a l’operador i a l’usuari final. Sobretot, si tots dos participen en el disseny del producte que els entrega.

Significa això que els redactors i gestors del projecte han d’esperar que els seus clients inverteixin en BIM per implementar-los ells? En absolut. Per dues raons:

• Perquè tard o d’hora trobaran un client que els demanarà un BIM, amb la inversió apropiada o no, i no estaran preparats per aprofitar l’oportunitat que això representa.
• Perquè començar a implementar BIM abans que els ho demanin els permetrà ser proactius i comunicar amb antelació tot el que poden oferir als seus clients.

De fet, el mateix poden fer la resta dels agents, ja que la probabilitat que els requereixin un BIM per a la seva feina és elevada i també tenen molt a oferir, sobretot en la fase de disseny. Com també en la fase d’obra, en què, per exemple, poden contribuir a lliurar models d’informació de gran qualitat adequats per utilitzar-los en operacions i manteniment.