Comencem per la xifra que dona el to de la complexitat del tema. Aquestes actuacions de rehabilitació són especialment urgents a Barcelona capital i la seva província, que té el parc més antic d’Espanya, amb una mitjana de 57 anys, comparada amb una mitjana espanyola que se situa en 45 anys.

​Per què Barcelona té un parc d’habitatges tan envellit

Esquerdes i fissures, humitats i filtracions…, l’edat no perdona, tampoc als edificis. A partir d’un cert nombre d’anys, aquests comencen a manifestar patologies generades en dos àmbits, segons David Lladó, director del Postgrau en Rehabilitació de l’Escola Sert. L’estructural, responsable d’un 40% dels problemes, i l’envolupant, que ocasiona l’altre 40% aproximadament.

La falta de manteniment, diagnòstic i rehabilitació de patologies comunes que apareixen en materials estructurals com la fusta, l’acer, la ceràmica o el formigó, i processos constructius deficients i accelerats que responien a pics de demanda concrets, són algunes de les causes que expliquen que Barcelona mostri aquest rècord d’antiguitat.

Lladó contextualitza aquest boom constructiu explicant que el desarrollismo espanyol que va començar a partir de la dècada de 1960 va accelerar la construcció d’un gran volum d’habitatges la qualitat dels quals, en molts casos, no compliria els estàndards actuals. Aquesta rapidesa en l’execució va provocar que proliferessin solucions com l’ús d’elements d’alumini en la mescla per preparar formigó, ja que permetia obtenir unes biguetes estructurals extremament duradores i ràpides de desencofrar, perfectes per a les necessitats de l’època.

“El problema és que, transcorreguts deu anys, aquesta mescla genera una conversió cristal·logràfica en què els components interiors d’aquestes biguetes d’alumini passen de ser cristalls hexagonals a pentagonals, amb què es creen porus i per tant oxidació en l’armadura i la posterior caiguda. És la temuda aluminosi”, explica l’arquitecte.

Aquesta patologia va causar l’esfondrament, l’11 de novembre del 1990, de l’edifici situat al número 33 del carrer del Cadi al Turó de la Peira, en què va morir una veïna. “Ara tenim un coneixement millor sobre l’aluminosi, que essencialment apareix en les zones que sofreixen més humitat, com ara cuines i banys, per a les quals existeixen solucions concretes acompanyades d’una inspecció global de l’habitatge. Però fa unes dècades, quan era detectada, s’optava o bé per apuntalar o directament per demolir l’edifici en qüestió”, continua.

La Inspecció Tècnica d’Edificis, millor prevenir

Un mecanisme encaminat a, precisament, evitar patologies i deficiències derivades de l’edat d’un edifici és la Inspecció Tècnica d’Edificis (ITE), obligatòria i que en el cas de Catalunya es porta a terme als 45 anys de finalitzar les obres d’una finca i cada deu anys a partir d’aleshores.

Per a Lladó, a més del seu caràcter preventiu, la ITE té un valor afegit. Atès que el tècnic introdueix directament les dades de la inspecció en una aplicació específica de la Generalitat de Catalunya, això permet obtenir i generar diferents estadístiques sobre les característiques del parc d’habitatges d’una ciutat o comunitat autònoma concreta, com les patologies més comunes, i aprofundir en el coneixement d’aquest parc.

​Finançament més assumible per executar la millora energètica

L’objectiu principal dels fons europeus és millorar l’optimització de l’energia i reduir el consum. A Espanya, la qualificació energètica mitjana és E, en una classificació que va de la A a la G. Aquestes renovacions passen per millorar un aïllament tèrmic que per llei no va ser d’implementació obligatòria fins al 1980.

Abans de l’arribada dels fons europeus ja existien subvencions a la rehabilitació atorgades per la Generalitat de Catalunya o l’Ajuntament de Barcelona. En el cas de les ajudes europees, encara falta conèixer els detalls, però Lladó espera que la burocratització i la naturalesa garantista del procés no s’eternitzi ni penalitzi econòmicament aquelles comunitats de propietaris que presentin els seus projectes de rehabilitació.

Aquestes intervencions encaminades a la millora energètica impliquen una sèrie de costos elevats per a les comunitats de veïns, ja que serà necessari actuar sobre la totalitat de la pell de l’edifici, la qual cosa requereix un pressupost important i un període d’execució llarg si depèn econòmicament només de les derrames.

Ricardo Alarcón, director del curs Mecanismes de finançament i gestió per a la rehabilitació residencial de l’Escola Sert, creu que cal buscar fórmules de consens entre els agents implicats (Administració, propietaris, administradors de finques, entitats financeres, constructors i tècnics) que introdueixin plans de finançament a terminis, com succeeix amb la compra d’un vehicle o d’un electrodomèstic.

L’agent rehabilitador, una figura necessària

En aquest context, la figura de l’arquitecte rehabilitador cobra força per la demanda que es generarà, donada l’aplicació del Fons de Recuperació Europeu de què beu aquest pla de rehabilitació i perquè l’edat mitjana dels edificis obliga a passar les primeres inspeccions tècniques (ITE) indispensables per a edificis de més de 45 anys.

La complexitat que comporta la convocatòria de subvencions econòmiques també farà imprescindible la figura d’un nou perfil, el de l’agent rehabilitador, un professional a mig camí entre un tècnic i un gestor que pot fer costat a les comunitats de propietaris en aquest procés des de diferents vessants.

Alarcón afirma que encara es desconeixen amb detall els requisits per a la concessió d’aquestes subvencions, però que, pel que es pot observar en els esborranys ja publicats, les condicions energètiques seran “exigents”. “Per aconseguir els nivells d’estalvi requerits per Europa serà necessari actuar sobre la totalitat de la capa envolupant: no solament façanes, sinó també cobertes”.

Aquestes obres ja no seran una mera rehabilitació, sinó que comporten una millora, un augment de prestacions evident i necessari. “L’aïllament de les cobertes serà obligatori, encara que no siguin origen de filtracions en aquest moment”. Hem de canviar el xip, passar d’una “rehabilitació de mínims”, a una “millora energètica de les prestacions de l’edifici”. Resulta obvi, no cal esmentar-ho, que els diners invertits significaran una revaloració automàtica de l’immoble, respecte a la valoració del mateix immoble “no millorat”.

“Ens hem d’organitzar, ja que els diners d’Europa no arribaran a manera de “xec nominatiu” a nom de cada comunitat de propietaris. Requerirà un esforç, sobretot de gestió, realment important. Si no el fem, l’oportunitat passarà de llarg”, reivindica. Aquest nou perfil seria l’encarregat de gestionar la documentació tècnica i el finançament si així ho acorda la comunitat de propietaris.

Aquest esforç de gestió ha d’encaminar-se a ajudar la comunitat de propietaris en la seva pròpia configuració com a “promotora” d’aquestes obres: els tècnics estem acostumats a quedar-nos “a l’espera” de les decisions de la comunitat, fins al moment de la col·lecta de les derrames, i a altres obstacles que paralitzen el desenvolupament dels projectes i d’unes obres que, en realitat, no poden esperar.

Apel·lem al fet que siguem nosaltres, els tècnics, arquitectes i aparelladors, els que liderem aquest procés, partint del nostre coneixement tècnic i amb el complement de les eines de gestió i financeres que siguin necessàries. Hem d’“organitzar i planificar” la rehabilitació a nivell de barri, perquè generi “escala”, superant el funcionament actual “per degoteig” d’edifici a edifici.

Un exemple de rehabilitació a Santa Coloma de Gramenet

El lideratge municipal en la rehabilitació dels edificis del carrer Pirineus de Santa Coloma, format per 360 habitatges i 26 locals construïts majoritàriament entre 1968 i 1974, és un exemple citat per Alarcón de com les administracions poden contribuir enormement a agilitar processos, generar escala d’intervenció i promoure fórmules econòmiques més justes perquè els veïns puguin fer front a aquestes intervencions.

Pressupostat amb 2.264.435,6€, el projecte, iniciat el 2013, incloïa la rehabilitació de les capes envolupants dels edificis existents per millorar la qualitat de vida i la salut dels habitants del barri, d'avançada edat i amb pensions baixes, que sofreixen situacions de pobresa energètica. Alguns edificis presentaven patologies estructurals com ara fissures en sostres i oxidació d’elements, a més d’humitats i falta de conservació en cobertes i façanes. La majoria dels edificis presentava un nivell molt baix o nul d’aïllament en la seva capa envolupant, que derivava en l’aparició de condensacions i baixa eficiència energètica.

El més nou ha estat el procés de gestió i mediació entre l’administració local i les comunitats de propietaris per arribar a consensos en el finançament i intervenció. D’aquesta manera, el Consistori va agafar les regnes en la contractació de les inspeccions tècniques i projectes d’obres, va gestionar la sol·licitud de subvencions, va establir convenis urbanístics amb cada comunitat de propietaris i es va encarregar d’idear uns sistemes de pagament a llarg termini (fins a 8 anys) i dividits en tres modalitats adaptades als diferents perfils econòmics dels propietaris.

“Hem de deixar de parlar de derrames costoses i acostumar-nos al pagament mitjançant quotes mensuals, a llarg termini, però assumibles, per donar viabilitat real a la renovació necessària dels nostres habitatges i edificis. L’èxit de l’exemple de Santa Coloma ens mostra el camí a seguir”, afirma Alarcón.

Lucía Burbano
Redacció Escola Sert