Empezamos por la cifra que da el tono de la complejidad del tema. Estas actuaciones de rehabilitación son especialmente urgentes en Barcelona capital y su provincia, que tiene el parque más antiguo de España, con una media de 57 años, comparada con una media española que se sitúa en 45 años.

​Por qué Barcelona cuenta con un parque de viviendas tan envejecido

Grietas y fisuras, humedades y filtraciones…, la edad no perdona, tampoco a los edificios. A partir de un cierto número de años, estos empiezan a manifestar patologías generadas por dos vertientes, según David Lladó, director del Posgrado en Rehabilitación de Escola Sert. La estructural, responsable de un 40% de los problemas, y la envolvente, que ocasiona el otro 40% aproximadamente.

La falta de mantenimiento, diagnóstico y rehabilitación de patologías comunes que aparecen en materiales estructurales como la madera, el acero, la cerámica o el hormigón, y procesos constructivos deficientes y acelerados que respondían a picos de demanda concretos, son algunas de las causas que explican que Barcelona ostente este récord de antigüedad. 

Lladó contextualiza este boom constructivo explicando que el desarrollismo español que comenzó a partir de la década de 1960 aceleró la construcción de un gran volumen de viviendas cuya calidad, en muchos casos, no cumpliría con los estándares actuales. Esta rapidez en la ejecución provocó que proliferaran soluciones como el uso de elementos de aluminio en la mezcla para preparar hormigón, ya que permitía obtener unas viguetas estructurales extremadamente duraderas y rápidas de desencofrar, perfectas para las necesidades de la época.

“El problema es que, transcurridos diez años, esta mezcla genera una conversión cristalográfica en la cual los componentes interiores de estas viguetas de aluminio pasan de ser cristales hexagonales a pentagonales, con lo que se crean poros y por tanto oxidación en la armadura y la posterior caída. Es la temida aluminosis”, explica el arquitecto. 

Esta patología causó el derrumbe, el 11 de noviembre de 1990, del edificio situado en el número 33 de la calle del Cadí en Turó de la Peira, en el que murió una vecina. “Ahora tenemos un mayor conocimiento sobre la aluminosis, que esencialmente aparece en las zonas que sufren mayor humedad, como cocinas y baños, para las cuales existen soluciones concretas acompañadas de una inspección global de la vivienda. Pero hace unas décadas, al detectarse, se optaba bien por apuntalar o por directamente demoler el edificio en cuestión”, continúa.

La Inspección Técnica de Edificios, mejor prevenir

Un mecanismo encaminado a, precisamente, evitar patologías y deficiencias derivadas de la edad de un edificio es la Inspección Técnica de Edificios (ITE), obligatoria y que en el caso de  Cataluña se realiza a los 45 años de finalizar las obras de una finca y cada diez años a partir de entonces. 

Para Lladó, además de su carácter preventivo, la ITE tiene otro valor añadido. Dado que el técnico introduce directamente los datos de la inspección en un aplicativo específico de la Generalitat de Catalunya, esto permite obtener y generar diferentes estadísticas sobre las características del parque de viviendas de una ciudad o comunidad autónoma concreta, como las patologías más comunes, y profundizar en el conocimiento de este parque.

​Financiación más asumible para ejecutar la mejora energética

El objetivo principal de los fondos europeos es mejorar la optimización de la energía y reducir el consumo. En España, la calificación energética media es E, en una clasificación que va de la A a la G. Estas renovaciones pasan por mejorar un aislamiento térmico que por ley no fue de implementación obligatoria hasta 1980.

Antes de la llegada de los fondos europeos ya existían subvenciones a la rehabilitación otorgadas por la Generalitat de Catalunya o el Ayuntamiento de Barcelona. En el caso de las ayudas europeas, todavía falta conocer los detalles, pero Lladó espera que la burocratización y la naturaleza garantista del proceso no se eternice ni penalice económicamente a aquellas comunidades de propietarios que presenten sus proyectos de rehabilitación. 

Estas intervenciones encaminadas hacia la mejora energética implican una serie de costes elevados para las comunidades de vecinos, ya que será necesario actuar sobre la totalidad de la piel del edificio, lo cual requiere un presupuesto importante y un periodo de ejecución largo si depende económicamente solo de las derramas.

Ricardo Alarcón, director del curso Mecanismos de financiación y gestión para la rehabilitación residencial de Escola Sert, cree que es necesario buscar fórmulas de consenso entre los agentes implicados (Administración, propietarios, administradores de fincas, entidades financieras, constructores y técnicos) que introduzcan planes de financiación a plazos, como sucede con la compra de un vehículo o de un electrodoméstico. 

El agente rehabilitador, una figura necesaria

En este contexto, la figura del  arquitecto rehabilitador cobra fuerza por la demanda que se generará, dada la aplicación del Fondo de Recuperación Europeo del que bebe este plan de rehabilitación y porque la edad media de los edificios obliga a pasar las primeras inspecciones técnicas (ITE) indispensables para edificios de más de 45 años.

La complejidad que conlleva la convocatoria de subvenciones económicas también hará imprescindible la figura de un nuevo perfil, el del agente rehabilitador, un profesional a medio camino entre un técnico y un gestor que puede apoyar a las comunidades de propietarios en este proceso desde diferentes vertientes.

Alarcón afirma que todavía se desconocen al detalle los requisitos para la concesión de estas subvenciones, pero que, por lo observado en los borradores ya publicados, las condiciones energéticas serán “exigentes”. “Para alcanzar los niveles de ahorro requeridos por Europa va a ser necesario actuar sobre la totalidad de la capa envolvente: no solo fachadas, sino también cubiertas”. 

Estas obras ya no serán una mera rehabilitación, sino que suponen una mejora, un aumento de prestaciones evidente y necesario. “El aislamiento de las cubiertas va a ser obligatorio, aunque no sean origen de filtraciones en este momento”. Debemos cambiar el chip, pasar de una “rehabilitación de mínimos”, a una “mejora energética de las prestaciones del edificio”. Resulta obvio, no cabe mencionarlo, que el dinero invertido supondrá una revalorización automática del inmueble, respecto al del mismo inmueble “no mejorado” . 

“Necesitamos organizarnos, ya que el dinero de Europa no va a llegar a modo de “cheque nominativo” a nombre de cada comunidad de propietarios. Va a requerir un esfuerzo, sobre todo de gestión, realmente importante. Si no lo hacemos, la oportunidad pasará de largo”, reivindica. Este nuevo perfil sería el encargado de gestionar la documentación técnica y la financiación si así lo acuerda la comunidad de propietarios.

Este esfuerzo de gestión debe encaminarse a la ayuda a la comunidad de propietarios en su propia configuración como “promotora” de estas obras: los técnicos estamos acostumbrados a quedarnos “a la espera” de las decisiones de la comunidad, hasta la recogida de las derramas, y a otros obstáculos que paralizan el desarrollo de los proyectos y de unas obras que, en realidad, no pueden esperar.

Apelamos a que seamos nosotros, los técnicos, arquitectos y aparejadores, los que lideremos este proceso, partiendo de nuestro conocimiento técnico y con el complemento de las herramientas de gestión y financieras que sean necesarias. Debemos “organizar y planificar” la rehabilitación a nivel de barrio, para que genere “escala”, superando el funcionamiento actual “por goteo” de edificio a edificio. 

Un ejemplo de rehabilitación en Santa Coloma de Gramenet

El liderazgo municipal en la rehabilitación  de los edificios de la calle Pirineus de Santa Coloma, comprendido por 360 viviendas y 26 locales construidos mayoritariamente entre 1968 y 1974, es un ejemplo citado por Alarcón de cómo las administraciones pueden contribuir enormemente a agilizar procesos, generar escala de intervención y promover fórmulas económicas más justas para que los vecinos puedan hacer frente a estas intervenciones.

Presupuestado con 2.264.435,6€, el proyecto, iniciado en 2013, incluía la rehabilitación de las capas envolventes de los edificios existentes para mejorar la calidad de vida y la salud de los habitantes del barrio, de avanzada edad y con pensiones bajas, que sufren situaciones de pobreza energética. Algunos edificios presentaban patologías estructurales tales como  fisuras en techos y oxidación de elementos, además de humedades y falta de conservación en cubiertas y fachadas. La mayoría de los edificios presentaba un nivel muy bajo o nulo de aislamiento en su envolvente, lo cual derivaba en la aparición de condensaciones y baja eficiencia energética

Lo más novedoso ha sido el proceso de gestión y mediación entre la administración local y las comunidades de propietarios para llegar a consensos en la financiación e intervención. De este modo, el Consistorio tomó las riendas en la contratación de las inspecciones técnicas y proyectos de obras, gestionó la solicitud de subvenciones, estableció convenios urbanísticos con cada comunidad de propietarios y se encargó de idear unos sistemas de pago a largo plazo (hasta 8 años) y divididos en tres modalidades adaptadas a los diferentes perfiles económicos de los propietarios.

“Tenemos que dejar de hablar de costosas derramas y acostumbrarnos al pago mediante cuotas mensuales, a largo plazo, pero asumibles, para dar viabilidad real a la necesaria renovación de nuestras viviendas y edificios. El éxito del ejemplo de Santa Coloma nos muestra el camino a seguir”, afirma Alarcón.

Lucía Burbano
Redacción Escola Sert